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デジタルツインは「現実世界を丸ごとコピーした、仮想空間の双子」
デジタルツインとは、私たちが住む現実の建物や街、設備などを、そっくりそのままコンピューター上の仮想空間に再現する技術のことです。まさに「デジタルの双子（ツイン）」を作るイメージです。
ただコピーするだけではありません。この「双子」の最大の特徴は、現実世界とリアルタイムでインターネットを介して繋がり、同じ状態を保ち続ける点にあります。
例えば、現実のビルで「室温が25℃になり、窓が開いた」という情報がセンサーから送られると、仮想空間のビルも瞬時に同じ状態に変化します。この連携によって、現実では不可能な「もしも」のシミュレーションが可能になるのです。
そのため、不動産に関する建物やエレベーターなどだけでなく、医療や航空、製造業や都市全体（スマートシティ）など、様々な業界やもののシミュレーションや監視などに用いられています。
なぜ今、不動産業界でデジタルツインが注目されているのか
不動産業界では、次のような課題を抱えています。
建物管理の効率化が急務
- 人手不足により、管理員の確保が困難
- 老朽化した建物の維持管理コストが増大
- エネルギー効率の改善が社会的に求められている
入居者のニーズの多様化
- リモートワークの普及などで、住環境への要求が高まっている
- 安全・安心への関心が強まっている
- スマートホームへの期待が増している
これらの課題を解決する切り札として、デジタルツインが注目を集めているのです。その理由は、現実世界では試せない、あるいは試すのに莫大なコストと時間がかかるシミュレーションを、仮想空間で何度でも、安全かつ低コストで行えるからです。
不動産業界は、設計、建設、管理、売買といった各フェーズで、常に様々な課題やリスクに直面しています。デジタルツインは、こうした課題を解決するための「未来を予測するシミュレーション装置」としても機能します。
- 「このマンションを建てたら、冬の日当たりはどうなるだろう？」
- 「大雨が降ったら、このエリアは浸水しないだろうか？」
- 「どうすれば、この商業施設の電気代をもっと節約できるだろう？」
実際に、デジタルツインによってエネルギー効率が改善した事例をご紹介すると、イケアの事例では「HVACシステムのエネルギー使用量を30%削減し、年間数百万ユーロのエネルギーコストを節約」でき、シンガポールの南洋理工大学も「31%のエネルギー節約」を達成できています。
【不動産テック事例4選】「建てる前」と「建てた後」の課題を解決
それでは、具体的に不動産テック分野でデジタルツインがどのように活用されているのか、「建てる前」と「建てた後」の2つのフェーズに分けて、4つの代表的な事例を見ていきましょう。
フェーズ1：「建てる前」の失敗をゼロに近づける
建物を建てる前の設計・建設段階では、一度決めてしまうと後戻りが難しい意思決定が数多くあります。デジタルツインは、こうした段階での失敗を未然に防ぎます。
事例1：リアルな日当たりと眺望を「バーチャル内見」 新しいマンションの購入を検討する際、「日当たり」や「窓からの眺望」は非常に重要なポイントです。しかし、建設前の物件では、パンフレットや模型で想像するしかありませんでした。
デジタルツインを使えば、建設予定のマンションとその周辺環境を仮想空間に再現。時間や季節を変えながら、各部屋の日当たりの変化や、窓から見える景色をリアルにシミュレーションできます。購入者は、まるで完成した部屋にいるかのように、納得いくまで住環境を確認できるのです。
事例2：商業施設の「人の流れ」を最適化し、収益を最大化 駅直結の商業施設や大規模なオフィスビルを設計する際、「人の流れ（人流）」の計画は非常に重要です。どこにエスカレーターを設置すれば混雑しないか、災害時の避難経路は万全か、といったことを検証する必要があります。
デジタルツイン空間で、何千人もの仮想の人間を動かし、その流れをシミュレーションします。これにより、ボトルネックとなる場所を特定し、店舗の最適な配置や、安全な避難経路を科学的な根拠に基づいて設計することが可能になります。
フェーズ2：「建てた後」の価値を最大化する
建物は建てて終わりではありません。むしろ、建てた後の管理・運用こそが、その不動産の価値を大きく左右します。
事例3：ビルの健康状態を24時間見守る「バーチャル管理人」 現代のビルには、温度、湿度、電力消費量などを計測する無数のセンサー（IoTセンサー）が設置されています。これらのセンサーから送られてくる膨大なデータを、仮想空間のデジタルツインにリアルタイムで反映させます。
これにより、ビル全体のエネルギー効率を可視化し、無駄な電力消費を自動で制御したり、設備の異常をいち早く検知して故障する前にメンテナンスを行ったりできます。まさに、24時間365日ビルを見守ってくれる、優秀な「バーチャル管理人」がいるようなものです。
事例4：街全体の「災害リスク」を予測し、被害を最小限に デジタルツインの活用は、一棟のビルに留まりません。街全体を丸ごと仮想空間に再現することで、「スマートシティ」の実現に貢献します。
例えば、過去の気象データや地形データを元に、「ゲリラ豪雨が発生した場合、どのエリアが何時間で浸水するか」をシミュレーションし、その結果を元に、事前に排水ポンプを稼働させたり、住民に避難勧告を出したりといった、効果的な防災対策を講じることができます。
まとめ：デジタルツインは、不動産の未来をより安全で豊かにする技術
今回は、デジタルツインの基本から不動産テックでの活用事例までを、初心者向けに解説しました。
ポイントのまとめ
- デジタルツインとは「仮想空間に作った現実世界の双子」
- 現実では不可能な「もしも」のシミュレーションを可能にする
- 不動産の「建てる前」の失敗を防ぎ、「建てた後」の価値を高める
- ビル管理から街全体の防災まで、その活用範囲は広がり続けている
デジタルツインは、単なるIT技術の一つではありません。それは、私たちの住まいや街の未来を、より安全で、快適で、価値あるものに変えていく可能性を秘めたテクノロジーなのです。
参考・出典
本記事は、以下の資料を基に作成しました。
- 総務省（https://www.soumu.go.jp/）：デジタルツインって何？（アクセス日：2025年09月08日）
https://www.soumu.go.jp/hakusho-kids/use/economy/economy_11.html - Hexagon（https://hexagon.com/）：2025 digital twin statistics（アクセス日：2025年09月08日）
https://hexagon.com/resources/insights/digital-twin/statistics#link5
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