Zillowが気候リスク表示を撤回した理由——日本の不動産テック企業が学ぶべき3つの教訓

2025.12.11
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米国最大の不動産ポータルサイトZillowが2024年9月に導入した気候リスクデータの直接表示を2025年12月06日、わずか1年あまりで変更したことが業界で話題となっています。
日本では2020年から重要事項説明でハザードマップ情報の説明が義務化されていますが、このZillowの事例は、デジタルプラットフォームにおける気候リスク情報の扱いについて、日本の不動産テック企業に重要な示唆を与えるものです。

Zillowが導入した気候リスクデータとは
なぜZillowは方針を変更したのか
日本の重要事項説明義務化との比較
日本の不動産テック企業への3つの教訓
今後の展望——消費者中心の情報設計へ
参考・出典

Zillowが導入した気候リスクデータとは

Zillowは2024年9月26日、気候リスクモデリングの専門企業First Streetと提携し、全米の売り出し中物件に詳細な気候リスク情報を表示する機能を導入しました。この機能では、洪水・山火事・強風・暑熱・大気質という5つのカテゴリーのリスクスコアを物件ページに直接表示し、将来15年後・30年後のリスク予測や保険に関する推奨事項まで提供していました。

Zillowのチーフエコノミストであるスカイラー・オルセン氏は当時、「気候リスクは今や住宅購入の意思決定において重要な要素となっている」と述べ、「健全な市場とは、買い手と売り手が意思決定に必要なすべてのデータにアクセスできる市場のことだ」と強調していました。

背景にあるのは、住宅購入者の意識変化です。
Zillowの調査によると、米国では住宅購入検討者の80%以上が気候リスクを考慮するようになっています。また、2024年8月時点の新規物件のうち16.7%が山火事の重大リスクを、12.8%が洪水の重大リスクを抱えているというデータも公表されました。

なぜZillowは方針を変更したのか

ところが2025年12月06日、Zillowはこの気候リスクスコアの直接表示を取りやめました。現在は、気候リスクセクションは残しつつも、First Streetのウェブサイトへのリンクを表示する形式に変更しています。

この変更の直接のきっかけとなったのは、カリフォルニア州地域MLS（CRMLS）からの懸念表明でした。CRMLSのCEOであるアート・カーター氏は「特定の物件が今年や5年以内に洪水に遭う確率を表示することは、その物件の購入意欲に大きな影響を与える可能性がある」と指摘し、過去40〜50年間洪水が発生していない地域が今後5年で洪水リスクがあるとする“データの精度”に疑問を呈しました。

一方、First Street側は「当社のモデルは透明性があり、査読を経た科学に基づいて構築されており、実際の結果に対して継続的に検証されている」と反論。同社のマシュー・エビー氏は「買い手が明確な気候リスク情報にアクセスできない場合、人生最大の財務決定を盲目的に行うことになる。リスクは消えるわけではなく、購入前の判断材料から購入後の負債に移行するだけだ」と述べています。

注目すべきは、この変更後もRealtor.com、Redfin、Homes.comなどの競合サイトでは、引き続きFirst Streetの気候リスク情報を直接表示し続けているという点です。つまり、同じデータに対するプラットフォームごとの対応が分かれる状況が生まれています。

日本の重要事項説明義務化との比較

日本では2020年8月28日、宅地建物取引業法施行規則の改正により、重要事項説明時に水害ハザードマップを使った水害リスクの説明が義務化されました。この背景には、当当時大規模水災害の頻発により甚大な被害が生じており、不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることにありました。

国土交通省のガイドラインでは、水防法に基づく水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件のおおむねの位置を示すこと、避難所の位置も併せて示すことが望ましいとされています。また重要な点として、対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮することも求められています。

日本とZillowの事例を比較すると、いくつかの重要な違いと共通点が浮かび上がります。
情報提供のタイミングの違いとして、日本の制度は契約締結前の重要事項説明時という比較的遅いタイミングでの説明義務であるのに対し、Zillowは物件検索段階から情報を表示していました。ユーザー体験としては早期の情報提供が有益ですが、それだけに不動産取引への影響も大きくなります。

日本の不動産テック企業への3つの教訓

Zillowの事例から、日本の不動産テック企業が学ぶべきポイントは明確です。

データの信頼性と説明責任の重要性：First Streetのデータは科学的根拠に基づいていましたが、FEMAの洪水区域指定との乖離が混乱を招きました。日本でも、行政のハザードマップに加えて独自のリスク分析を提供する場合、その根拠と限界を明確に伝える仕組みが必要です。
ステークホルダー間の利害調整：Zillowの事例では、消費者保護を重視するプラットフォーム側と、販売への影響を懸念する不動産業者・MLSとの間で緊張関係が生まれました。日本でも、情報開示の拡充は消費者にとっては歓迎される一方、物件の売りやすさに影響を与える可能性があります。この両立をどう図るかが、プラットフォーム設計の鍵となります。
情報へのアクセス方法の設計：Zillowは直接表示からリンク提供へと変更しましたが、これは「情報は提供するが、ワンクリック分のハードルを設ける」という中間的な解決策と言えます。日本の不動産テック企業も、どの程度の目立ち方で、どのタイミングでリスク情報を提示するかは、慎重な設計が求められます。

今後の展望——消費者中心の情報設計へ

気候変動の影響が顕在化する中、住宅の気候リスク情報への需要は今後も高まり続けるでしょう。その中で、大手ポータルサイトが物件検索段階でどこまで気候リスク情報を表示するかは、今後の重要な論点となる可能性があります。
Zillowの事例は、先進的な情報開示が必ずしも円滑に受け入れられるわけではないことを示しましたが、同時に消費者の80%以上が気候リスクを重視しているという事実は、情報開示への根本的なニーズを裏付けています。