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なぜ今「Autonomous Building」が注目されるのか
日本の建設業界では、少子高齢化による労働力不足が深刻化しています。特にビル管理の現場では、清掃員や警備員の高齢化が進み、後継者の確保も困難な状況です。同時に、人件費の上昇やエネルギーコストの高騰により、運用コストは年々増加しています。
従来のビル管理では、これらの課題に対して個別のロボットやセンサーを導入してきました。しかし、それぞれのシステムがサイロ化（孤立化）しており、データ連携ができず、現場での運用設計が複雑になるという新たな問題も生じています。
Autonomous Buildingは、こうした課題を根本から解決するアプローチです。AIとビルOS（データ連携基盤）を活用することで、清掃、警備、エネルギーマネジメントなどの各業務を統合的に最適化し、ビル全体が自律的に進化し続ける仕組みを目指しています。
東京ポートシティ竹芝での実証成果が示す可能性
この取り組みの信頼性を高めているのが、東京ポートシティ竹芝で2023年から行われていた先行実証で、既に得られている具体的な成果です。
清掃：ごみ量・トイレ利用を可視化し、需要連動で巡回・シフトを自動設計。オンデマンド回収により回収回数約65％削減／約47分/日の工数削減。床清掃ロボット活用で1,966分/日の作業削減、トイレ清掃でも約240分/日を削減がされた。
警備：カメラ×AIで落とし物・立入・不審行動を検知し、警備員やロボットに即時連携。リアルタイム対応で安心・安全を高める。
エネマネ：人数や天気を基にAIが空調・外気導入を自動制御。室温・CO2濃度の品質と省エネの両立を図る。
この実証結果は、実際のビルで運用し、現場の課題を洗い出しながら改善を重ねてきたからこそ、PoC（概念実証）で止まらずに次のステップへの説得力が生まれています。
2026年、渋谷ソラスタでの本格展開が意味するもの
協定に基づき、2026年には東急不動産の本社がある渋谷ソラスタで新たな実証が開始されます。ここでは、竹芝での知見を活かしながら、より幅広いビル管理業務の最適化に取り組みます。
注目すべきは、エネルギーマネジメントが重点項目として挙げられている点です。ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）やESG対応が求められる中、多くの設備・エネルギー担当者が直面しているのが「省エネと快適性の両立」という課題です。
Autonomous BuildingのアプローチではAIがビル内の人数や天気に基づいて空調機や外気の取り込み量を自動で制御することで、室温やCO2濃度を一定に保ちながらエネルギー効率を高めることが実現します。これにより、需要応答（デマンドレスポンス）を実用レベルで運用できる可能性が広がります。
横展開とサービス化――ビル管理業界全体への波及効果
この取り組みで特に重要なのが、「他のビルへの展開やサービス化も視野に入れている」という点です。
多くのビルオーナーやデベロッパーが抱える悩みは、先進的なDX施策を導入しても、それを複数物件で再現可能なモデルとして確立できないことです。個別カスタマイズに終始し、横展開の道筋が見えないまま投資対効果が見合わないケースが少なくありません。
今回の4社協業では、東急不動産グループが保有する複数のビルで段階的に実証を重ねることで、再現性の高い運用モデルを構築します。そして最終的には、これをサービス化し、他のビルオーナーや管理会社にも提供できる形を目指しています。
これは、スマートビル推進室やビル管理会社の統括マネージャーにとって、自社での導入計画を立てる際の重要なベンチマークとなります。2025年8月の協定締結、2026年の渋谷ソラスタでの実証開始という時系列は、同様の取り組みを検討する企業にとって具体的なマイルストーンの参考になるでしょう。
Autonomous Buildingがもたらす3つの価値
この取り組みが目指すのは、単なるコスト削減だけではありません。
- 人手不足の構造的解決
AI×ビルOSによる業務の自律最適化により、限られた人員で高品質なビル管理を実現します。 - 運用コストの持続的削減
エネルギーマネジメントの最適化、効率的な清掃・警備ルートなどにより、長期的なコスト構造の改善が期待できます。 - ビル利用者満足度の向上
快適な室内環境、清潔に保たれた共用部など、テナントや来訪者の体験価値が向上します。これは、テナント誘致や資産価値の向上にも直結するでしょう。
まとめ――実証から本番へ、ビル管理の新時代
Autonomous Buildingは、人手不足と運用コスト増という二重の課題に対する、データドリブンで実践的な解決策です。東京ポートシティ竹芝での実証成果が示すように、これは単なる構想ではなく、既に動き始めている現実です。
2026年の渋谷ソラスタでの展開、そしてその先のサービス化へと続くロードマップは、ビル管理業界全体に大きな変革をもたらす可能性を秘めています。ビルオーナー、管理会社、FM担当者、そしてスマートビル推進に携わるすべての方にとって、この動向は注視すべき重要なトレンドと言えるでしょう。
参考・出典
本記事は、以下の資料を基に作成しました。
- ソフトバンク株式会社（https://www.softbank.jp/）：「Autonomous Building」の実現に向けて次世代ビル管理に関する基本協定を締結 (2025年10月17日)（アクセス日：2025年10月20日）
https://www.softbank.jp/corp/news/press/sbkk/2025/20251017_01/
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